Kira artış oranı nasıl hesaplanır? TBK 344, TÜFE 12 aylık ortalama ve örnek hesap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde yapılacak artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Hesap basittir: yeni kira, eski kiranın bu oran kadar artırılmış hâlidir. Konutlarda uygulanan %25 geçici sınırı ise 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemleri kapsıyordu; bugün yeniden TÜFE sınırı geçerlidir.

Kanun ne diyor? TBK madde 344

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi üç durumu ayrı ayrı düzenler:

• Taraflar anlaşmışsa: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

• Taraflar anlaşmamışsa: Kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

• Beş yıldan sonra: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli, taraflar anlaşmış olsun ya da olmasın, hâkim tarafından TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine yukarıdaki ilkelere göre değiştirilebilir.

Kanundaki ifade bir üst sınırdır. Taraflar bu sınırın altında bir artış, hatta hiç artış yapmamayı kararlaştırabilir; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile kanun, yenilenen döneme ilişkin kira anlaşmasını ancak bu sınırı geçmemek koşuluyla geçerli sayar.

Hangi kiralar bu kapsamda?

TBK'nın 339. maddesine göre bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına ve bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyaya uygulanır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında ise uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de kapsamdadır.

%25 sınırı ne oldu?

2022'de 7409 sayılı Kanunla TBK'ya eklenen geçici 1. madde, konut kiralarında o tarihten 1 Temmuz 2023'e kadar (bu tarih dahil) yenilenen dönemlerde artışın bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşini geçemeyeceğini düzenledi. Ardından 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde aynı kuralı 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dahil) arasında yenilenen dönemler için tekrarladı. Her iki maddede de TÜFE'deki değişim yüzde yirmi beşin altında kalırsa değişim oranı geçerliydi ve bu oranları aşan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdi.

Kanun metninde bu tarihlerden sonrası için yeni bir geçici madde bulunmamaktadır. Dolayısıyla 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde yeniden 344. maddedeki TÜFE sınırı uygulanır. Bu durum ileride değişebileceğinden, sözleşmenizi yenilemeden önce Türk Borçlar Kanunu'nun güncel metnini kontrol etmenizi öneririz.

Oranı nereden öğrenirsiniz?

Tüketici fiyat endeksi Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanır; Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası da enflasyon verilerini TÜİK'in yayımladığı fiyat endekslerine dayandırır. Güncel oranı TÜİK'in Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteninden öğrenebilirsiniz.

Bültende birden fazla oran yer alır. Kira artışında kanunun esas aldığı oran, "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır. Aylık değişim ya da yıllık değişim oranı ile karıştırmayın; bunlar farklı hesaplardır ve farklı sonuç verebilir.

Kanun metni belirli bir ayın adını vermez, "bir önceki kira yılı" ifadesini kullanır. Kira yılınızın başlangıç tarihine göre hangi bültenin esas alınacağı konusunda tereddüdünüz varsa, sözleşmeyi yenilemeden önce bir avukata danışın.

Adım adım hesap

1. Kira sözleşmenizdeki kira yılının hangi gün yenilendiğini belirleyin.

2. TÜİK bülteninden TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını bulun.

3. Sözleşmenizde bir artış oranı yazıyorsa bunu bu oranla karşılaştırın; uygulanabilecek artış, ikisinden düşük olanı aşamaz.

4. Formülü uygulayın: yeni kira = eski kira × (1 + oran / 100).

Örnek: Aylık kiranız 20.000,00 TL olsun ve oran örneğin %30 olsun. Yeni kira en fazla 20.000,00 × 1,30 = 26.000,00 TL olur. Sözleşmede %20 artış yazıyorsa, yeni kira 20.000,00 × 1,20 = 24.000,00 TL olur; çünkü taraflar sınırın altında kalan bir oranı kararlaştırmıştır. Bu örnekteki %30 yalnız hesabı göstermek içindir; gerçek oranı TÜİK bülteninden alın.

Kısa formül: Artış tutarı = eski kira × oran / 100. Yeni kira = eski kira + artış tutarı.

Anlaşamazsanız: arabuluculuk ve kira tespit davası

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Yani kira bedeli konusunda anlaşamadığınızda doğrudan mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşamasından geçmeniz gerekir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin belirlenmesi için dava (kira tespit davası) açılabilir. TBK'nın 345. maddesine göre bu dava her zaman açılabilir. Ancak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyon oranını kira artış oranı sanmak. Kanun, on iki aylık ortalamalara göre değişimi esas alır.

• %25 sınırının hâlâ geçerli olduğunu düşünmek. Kanundaki geçici sınır 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemleri kapsıyordu.

• Sözleşmedeki yüksek oranın her durumda bağlayıcı olduğunu varsaymak. Yenilenen dönemdeki anlaşma, TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

• Beş yılı dolduran sözleşmelerde de yalnız TÜFE ile hesap yapılabileceğini sanmak. Beş yıldan sonra hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak belirleme yapabilir.

• Anlaşmazlıkta doğrudan dava açmaya çalışmak. Kira uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Özet

Kira artışınızı hesaplamak için sözleşmenizin yenilenme tarihini, TÜİK'in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını ve sözleşmenizdeki artış maddesini yan yana koyun; artış, kanundaki sınırı aşamaz. Anlaşamazsanız önce arabuluculuğa başvurun. Kiralık ilanlara kiralık daire kategorisinden ulaşabilirsiniz. Bu rehber genel bilgi verir; somut durumunuz için bir avukata danışın.