Tapu harcı nasıl hesaplanır, kim öder? 2026 oranı ve döner sermaye

Tapu harcı, satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Matrah, tapuda beyan edilen satış bedelidir; ancak bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bir de döner sermaye ücreti tahsil eder.

Tapu harcının yasal dayanağı ve oranı

Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifede düzenlenir. Tarifenin "I-Tapu işlemleri" bölümünün 20/a fıkrası, gayrimenkullerin ivaz karşılığında (yani bir bedel karşılığında) devrinde harcın "devir eden ve devir alan için ayrı ayrı" alınacağını söyler.

Kanun metninde bu fıkra için yazılı oran binde 10'dur; Kanunun güncel metnindeki "uygulanan miktar" sütununda ise binde 20 yer alır. Güncel metindeki dipnota göre 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu tapu işlemlerinden alınan harç "binde 16,5" iken "binde 20" olarak değiştirilmiştir. TKGM'nin satış evrakı listesi de aynı oranı teyit eder: satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında harç tahsil edilir.

Oran değişebilir: aynı fıkraya göre Cumhurbaşkanı bu oranı, gayrimenkullerin türü, yeni inşa edilen konut veya işyerlerinin ilk satışı, büyüklük, yer ve vergi değeri gibi ölçütlere göre bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. Geçmişte konut ve işyerleri için belirli tarihlere kadar geçici olarak binde 15 uygulanan dönemler olmuştur (2017 ve 2018). Bu yüzden işlem yapacağınız tarihte geçerli oranı tapu müdürlüğünden teyit edin.

Matrah: beyan edilen bedel ve emlak vergisi değeri

Harçlar Kanunu m.63'e göre gayrimenkul devirlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. "Emlak vergisi değeri", 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değeridir. Yani:

• Beyan ettiğiniz satış bedeli emlak vergisi değerinden yüksekse harç beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır.
• Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altındaysa harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Bu ifade, 19.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun'un 8. maddesiyle tarifede de aynı biçime getirilmiştir. Önceki metin "beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri" diyordu. Ayrıca m.63'e göre kat irtifaklı gayrimenkul devirlerinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Harcın hesabında 10 Türk lirasına kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.

Örnek hesap

Aşağıdaki örneklerde oran binde 20'dir ve hesap, harç tutarını göstermek içindir. Döner sermaye ücreti bu tutarlara dahil değildir.

İkinci satırda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında kaldığı için matrah emlak vergisi değeridir. Kendi taşınmazınızın emlak vergisi değerini tapu müdürlüğüne sorarak teyit edin; TKGM'ye göre bu değerlerin her yıl 1 Ocak'tan önce elektronik ortamda tapu dairelerine gönderilmesi gerekir.

Düşük bedel beyanının maliyeti

Harçlar Kanunu m.63'e göre işlemden sonra emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. 7566 sayılı Kanun'un 6. maddesiyle bu durumda uygulanacak vergi ziyaı cezası "%25 nispetinde" iken "bir kat" olarak değiştirilmiştir ve bu hüküm yayımı tarihinde (19.12.2025) yürürlüğe girmiştir.

Örnekle: gerçek bedeli 3.000.000 TL olan bir satışta bedel 2.000.000 TL gösterilmiş ve fark tespit edilmişse, her taraf için eksik harç 1.000.000 × 20 / 1000 = 20.000 TL olur; bu eksik harcın bir katı kadar da vergi ziyaı cezası gündeme gelir. (Bu örnekte emlak vergisi değerinin 2.000.000 TL'nin altında olduğu varsayılmıştır; varsa başka ek kalemler hesaba katılmamıştır.)

Harcı kim öder? Kanun ne der, pratik ne olur?

Kanun: (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrası harcı devir eden (satıcı) ve devir alan (alıcı) için ayrı ayrı öngörür. Yani her iki taraf da kendi payından harç mükellefidir.

Taraflar arası anlaşma: Türk Borçlar Kanunu m.26'ya göre taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilir. Bu yüzden masrafın kimin cebinden çıkacağını alıcı ve satıcı kendi aralarında konuşabilir. Böyle bir anlaşma yapacaksanız yazılı hâle getirin ve randevudan önce netleştirin; tapuda tahakkuk kanundaki "ayrı ayrı" kuralına göre yapılır.

Döner sermaye ücreti (2026)

Döner sermaye ücreti, harçtan ayrı bir kalemdir ve TKGM'nin 2026 yılı fiyat listesine göre hesaplanır. Listeye göre tapu işlemlerinde işlem ücreti, yöresel katsayının gösterge ile çarpımından elde edilir ve 2026 için gösterge 2.227,00 TL'dir. Yöresel katsayı ise tapu ve kadastro işlemleri için Bakanlıkça belirlenen sayısal bir değerdir; TKGM katsayıları aynı sayfada ayrı bir liste olarak yayımlar. Ödeyeceğiniz tutar bu katsayıya bağlıdır; kendi işleminizin tutarını tahakkuk sonrası E-Tahsilat seri numarasıyla görüntüleyebilirsiniz.

• Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde bağımsız bölüm adedi kadar işlem ücreti alınır.
• Bir taşınmazda satış ve ipotek tek talepte yapılırsa iki adet işlem ücreti alınır.
• Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde işlem ücretinin iki katı alınır.
• Tarifedeki döner sermaye ücretlerine KDV dahildir.
• Ücret, kanunlardaki özel hükümler saklı olmak kaydıyla işlem talebinde bulunan kişiden tahsil edilir.

Tarifenin genel ilkelerine göre gösterge tutarları her yıl, Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak takvim yılı başından geçerli olur. 2027 için yeni tutarı TKGM'nin aynı sayfasından kontrol edin.

İstisnalar ve muafiyetler

Harçlar Kanunu m.59, tapu harcından müstesna işlemleri sayar. Bunlar ağırlıklı olarak kamu idarelerinin, kamu menfaatlerine yararlı derneklerin ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıfların edinimleri, tescilli kültür varlıklarının devri ve finansal kiralama sonunda taşınmazın kiracıya devri gibi belirli durumlarla ilgilidir. Maddenin sonunda özel kanunlardaki muafiyet ve istisnaların saklı olduğu belirtilir. Bu listede "ilk konut" gibi genel bir başlık yer almaz; kendi durumunuzda bir istisna olup olmadığını tapu müdürlüğüne ya da bir mali müşavire danışın.

Harç nasıl ve ne zaman ödenir?

Harçlar Kanunu m.66'ya göre tapu harçları makbuz karşılığında ödenir; m.67'ye göre işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenir ve Maliye Bakanlığınca yetki verilmesi hâlinde ilgili kuruluşlarca da tahsil edilebilir. Uygulamada TKGM, tapu harcı ve döner sermaye ödemelerinin E-Tahsilat sistemiyle yapılabildiğini belirtir:

1. Tapu müdürlüğündeki işleminiz başlatıldığında telefonunuza 12 veya 13 haneli "E-Tahsilat Seri Numarası" gelir.
2. Bu numarayı girerek borç tutarınızı görüntülersiniz.
3. İnternet alışverişine açık kredi kartı veya banka kartıyla 3D Secure onayıyla ödersiniz; anlaşmalı bankaların internet bankacılığı da bir ödeme kanalıdır.
4. Ödeme tamamlandığında sistem müdürlüğe otomatik bildirim gönderir; dekontu kaydedebilirsiniz.

Zamanlama: TKGM'nin Web Tapu açıklamasına göre tahakkuk eden ödemeler çevrim içi yapıldıktan sonra, ıslak imza gereken işlemler için bildirilen randevu saatinde müdürlüğe gidilir. Yani ödemeyi imza gününden önce tamamlamanız beklenir. Başvuru ve işlem günü akışı için Tapu devri nasıl yapılır rehberine bakın.

Kontrol listesi

• Taşınmazın emlak vergisi değerini öğrendiniz mi?
• Tapuda gerçek satış bedelini beyan edeceğinizi karşı tarafla netleştirdiniz mi?
• Harç ve döner sermayeyi kimin ödeyeceği konusunda yazılı mutabakat var mı?
• E-Tahsilat seri numarası SMS'ini aldınız mı ve ödemeyi randevudan önce yaptınız mı?
• Ödeme talebinin yalnız TKGM kanallarından geldiğinden emin misiniz?

Tapu harcı, kanunda yazan açık bir formülle hesaplanır: matrah (beyan edilen bedel ya da ondan yüksekse emlak vergisi değeri) × binde 20, her taraf için ayrı ayrı. Satılık ilanlara Satılık Daire kategorisinden bakabilirsiniz. Oran ve ücretler değişebildiği için işlem tarihinde tapu müdürlüğünden teyit alın.