Tapu devri nasıl yapılır? Başvuru, belgeler ve işlem günü adım adım

Türkiye'de bir evin, arsanın ya da dairenin mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle ve tapu siciline tescille el değiştirir. Noterde ya da elden imzalanan bir "satış sözleşmesi" mülkiyeti devretmez. Süreç kabaca şöyle işler: Web Tapu üzerinden başvuru, harç ve döner sermayenin ödenmesi, randevu gününde tapu müdürlüğünde resmî senedin imzalanması.

Satış neden tapu müdürlüğünde yapılmak zorunda?

Kural doğrudan kanunda yazılıdır. Türk Medeni Kanunu m.706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu m.237 aynı şeyi satış için tekrarlar: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Resmî senedi kimin düzenleyeceğini 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 belirler: mülkiyete ilişkin resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir. Mülkiyet de ancak tescille kazanılır (TMK m.705). Kısacası, kapora verilmiş ya da noterde bir belge imzalanmış olsa bile tapuda tescil yapılmadıkça alıcı malik olmaz.

Başvuru: Web Tapu ve e-Devlet

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), başvuruların Web Tapu üzerinden yapılabildiğini ve sistemin e-Devlet ile entegre çalıştığını belirtir. TKGM'nin anlattığı akış şöyledir:

1. Web Tapu adresinde "Bireysel" veya "Kurumsal" girişten birini seçip e-Devlet şifrenizle kimlik doğrulamasını tamamlayın.
2. Sol menüden yapmak istediğiniz ana kategoriyi (Başvuru İşlemleri, Taşınmaz İşlemleri vb.) seçin.
3. Sistemin istediği taşınmaz bilgilerini seçin, varsa gerekli belgeleri dijital olarak yükleyin.
4. Başvurunuz tapu müdürlüğünce incelenirken harç ödeme bilgisi ve randevu günü gibi güncellemeler sistemde kayıtlı cep telefonunuza SMS ile gelir.
5. Tahakkuk eden ödemeleri çevrim içi yaptıktan sonra, ıslak imza gereken işlemler için size bildirilen randevu saatinde ilgili müdürlüğe gidin.

Gerekli belgeler

TKGM'nin yayımladığı satış işlemi için gerekli evraklar listesi şunlardır:

• Kimlik belgesi — taraflara ve varsa temsilcilerine ait. Yabancılar için kendi ülkesince düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaport.
• Temsil belgesi — işlemde temsil varsa (vasi kararı, vekâletname vb.).
• Değerleme raporu — yalnızca yabancının taraf olduğu satışlarda; raporun SPK tarafından taşınmaz değerlemesi yapmaya yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri tarafından düzenlenmiş olması gerekir.
• Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (DASK) — bina vasıflı taşınmazlarda.
• Emlak vergisi değeri — TKGM listesine göre 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca belirlenen bu değerlerin her yıl 1 Ocak'tan önce elektronik ortamda tapu dairelerine gönderilmesi gerekir.

Web Tapu sayfasında da, işlem türüne göre değişmekle birlikte, taranmış kimlik fotokopisi, emlak beyan değeri belgesi veya (varsa) vekâletnamenin istendiği belirtilir. Kendi dosyanızda eksik bir belge olup olmadığını başvuru sonrası tapu müdürlüğünden gelen bilgilendirmeden takip edin.

DASK neden şart?

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11'e göre tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz. Poliçenin süresi dolmuşsa randevudan önce yenilenmesi gerekir.

Ödemeler: harç ve döner sermaye

Satışta iki ayrı kalem ödenir: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı ve TKGM'nin döner sermaye ücreti. Oranlar, kimin ne ödediği ve örnek hesap için Tapu harcı nasıl hesaplanır rehberine bakın.

Ödeme yolu TKGM'nin E-Tahsilat sistemidir: işlem başlatıldığında telefonunuza 12 veya 13 haneli bir "E-Tahsilat Seri Numarası" gelir; bu numarayla borç tutarını görüp internet alışverişine açık kredi kartı ya da banka kartıyla ödeme yapabilirsiniz. TKGM, anlaşmalı bankaların internet bankacılığının da ödeme kanalı olduğunu belirtir.

Satış bedelinin kendisi için TKGM'nin Takasbank ile birlikte sunduğu Güvenilir Hesap sistemi de kullanılabilir: satış bedeli tescil tamamlanana kadar Takasbank bünyesinde bloke edilir, tescil tamamlandığında satıcının hesabına aktarılır. Kullanmak istediğinizi satış başvurusu sırasında belirtmeniz gerekir.

Tapuda gerçek bedeli beyan edin

Tapuda beyan ettiğiniz satış bedeli, harcın matrahını belirler. Harçlar Kanunu m.63'e göre gayrimenkul devirlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Aynı madde, işlemden sonra beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re'sen tarh edileceğini söyler. Bu durumda uygulanacak vergi ziyaı cezası, 19.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile "%25 nispetinde" olmaktan çıkarılıp "bir kat" olarak değiştirilmiştir. Yani eksik ödenen harcın kendisine ek olarak, bu harç kadar bir ceza da gündeme gelir. Bu değişiklik, Kanunun yürürlük maddesine göre yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İşlem günü: tapu müdürlüğünde ne olur?

Tapu Kanunu m.26'ya göre resmî senede tarafların kimlik bilgileri ile vergi kimlik numaraları da kaydedilir. Resmî senedi taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar; tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hâllerde tanık getirilmesi istenebilir.

Randevuya gitmeden önce şunları hazırlayın:

• Geçerli kimlik belgeniz (temsil varsa vekâletname ya da vasi kararı).
• Harç ve döner sermaye ödemesinin yapıldığını gösteren kayıt (E-Tahsilat dekontu).
• Bina vasıflı taşınmazlarda işlem tarihinde geçerli DASK poliçesi.
• Satış bedelini nasıl ödeyeceğinize dair taraflar arasında netleşmiş plan.

Özel durumlar: danışmanız gereken hâller

• Vekâletle satış: Temsil belgesi zorunlu belgeler arasındadır. Vekâletnamenin bu işlem için yeterli olup olmadığını randevudan önce tapu müdürlüğüne sorun.
• Taraflar farklı şehirde ya da yurt dışında: Tapu Kanunu m.26'ya göre taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa iradeleri resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Uygulama ayrıntısı için ilgili tapu müdürlüğüne danışın.
• Yabancı alıcı ya da satıcı: Satışta değerleme raporu şartı vardır; diğer koşullar için süreci tapu müdürlüğüne danışarak planlayın.
• Miras, ipotek, haciz veya şerh bulunan taşınmaz: Satıştan önce tapu kaydının durumunu tapu müdürlüğüne, gerekirse bir avukata danışın. Kontrol listesi için Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler rehberine bakın.

Sık yapılan hatalar

• Tapu devri yapılmadan satış bedelinin tamamını ödemek. Mülkiyet tescille geçer (TMK m.705).
• Noterde imzalanan belgeyi "satış" sanmak. Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır (TMK m.706, TBK m.237).
• Süresi dolmuş DASK poliçesiyle randevuya gitmek. Poliçenin işlem tarihinde geçerli olması gerekir.
• Tapuda bedeli düşük göstermek. Fark tespit edilirse eksik harç ve bir kat vergi ziyaı cezası gündeme gelir.
• Tapu müdürlüğünden gelmeyen bir numaradan ya da kişiden gelen "harç ödeme" talebine para göndermek. Ödemeyi yalnız TKGM'nin E-Tahsilat kanallarından yapın. Kapora ve ödeme dolandırıcılığının işaretleri için Kapora dolandırıcılığı rehberine bakın.

Tapu devri, belgeler tamamsa ve ödemeler önceden yapıldıysa randevu gününde tamamlanan bir işlemdir. Satılık ilanlara Satılık Daire kategorisinden bakabilirsiniz. Kurala, belgeye ya da ücrete dair son söz her zaman işlemi yapacak tapu müdürlüğündedir; emin olmadığınız her noktayı randevudan önce sorun.