Ev alırken nelere dikkat edilmeli? Tapu kaydı, iskân, ipotek ve evrak kontrol listesi

Ev alırken en önemli kontrol, tapu kaydının kendisidir: satıcı gerçekten malik mi, taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh veya beyan var mı? Bunun yanında binanın yapı kullanma izni (iskân), kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı olduğu, DASK poliçesi, enerji kimlik belgesi, aidat ve vergi borçları da ödeme yapmadan önce bakılması gereken konulardır. Bu rehber, her başlıkta ne arayacağınızı ve bilginin hangi resmî kaynaktan geldiğini özetler.

1. Tapu kaydını ve malikin kimliğini kontrol edin

Türk Medenî Kanunu'na göre tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini ya da örneğinin verilmesini isteyebilir. Aynı madde, kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini de söyler. Yani kayıtta yazan bir yükü "bilmiyordum" diyerek aşamazsınız; kontrol sizin sorumluluğunuzdadır.

e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulur ve kişinin kendi T.C. kimlik numarasıyla kayıtlı taşınmazlarının detaylarını gösterir. Bu nedenle alıcı başkasının taşınmazını buradan sorgulayamaz; pratik yol, satıcının kendi e-Devlet ekranındaki kaydı size göstermesi ve bu kaydın tapudaki işlemle karşılaştırılmasıdır. Tapuda malik görünen kişi ile karşınızdaki kişinin aynı olduğundan emin olun. Satış vekâletname ile yapılacaksa vekâletnamenin kapsamını notere ya da avukata danışarak kontrol edin.

Hisseli bir bağımsız bölüm alıyorsanız ayrıca dikkat edin: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir bağımsız bölümün paydaşlarından biri kendi payını başkasına satarsa, öteki paydaşlar öncelikle satın alma (önalım) hakkını kullanabilir.

2. Takyidatlar: ipotek, haciz, şerh ve beyan ne anlama gelir?

Tapu kaydındaki kısıtlamalar ve yüklere genel olarak takyidat denir. Başlıca türleri ve Türk Medenî Kanunu'ndaki karşılıkları şunlardır:

• İpotek: Mevcut ya da ileride doğacak bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir ve ipotek konusu taşınmazın borçluya ait olması bile gerekmez. Kanuna göre ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Bu yüzden ipotek kaldırılmadan satın aldığınız bir ev, başkasının borcunun güvencesi olmaya devam edebilir.
• Haciz: Haciz, iflas kararı veya konkordatoyla verilen süre, tasarruf yetkisini kısıtlayan sebepler arasında sayılır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh verilen kısıtlama, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir.
• Şerh: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edilen bu haklar da taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Örneğin kayıtta bir satış vaadi şerhi varsa, evi başka birine satmayı taahhüt etmiş bir satıcıyla karşı karşıya olabilirsiniz.
• Beyan: Taşınmazın eklentileri ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamaları kütüğün beyanlar sütununa yazılır. İmar Kanunu'na göre bir yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi de beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu dairesine bildirilir; aykırılığın giderildiği bildirilmeden bu kayıt kaldırılamaz. Riskli yapı tespiti yapılan binalar da beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.

Kayıtta bu türden bir satır görürseniz ne anlama geldiğini ve nasıl kaldırılacağını ödeme yapmadan önce tapu müdürlüğüne ya da bir avukata sorun.

3. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu iki farklı hak tanımlar. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için kurulan irtifak hakkıdır.

Kanuna göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Başka bir deyişle, tapusu hâlâ kat irtifaklı görünen bir binada yapı kullanma izninin durumu ayrıca sorulmaya değer. Kanun, kat irtifakı kurulmuş bir yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağını da belirtir.

4. Yapı kullanma izin belgesi (iskân)

İmar Kanunu'na göre tamamlanan bir yapının kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınması zorunludur. İzin verilirken yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediği tespit edilir. İznin olmamasının kanunda yazılı sonuçlarından bazıları şunlardır:

• Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz (kullanma izni alan bağımsız bölümler hariç).
• Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yapı kullanma izin belgesine dayanır.
• Doğal Afet Sigortaları Kurumu, ilgili mevzuata ve projeye aykırı inşa edilen binaları sigortalamama hakkına sahiptir.

Yapı kullanma izin belgesini satıcıdan isteyin; emin olamazsanız binanın bulunduğu belediyenin imar birimine danışın.

5. Borçlar: emlak vergisi ve aidat

Emlak Vergisi Kanunu'na göre bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi öder. Satın almadan önce satıcıdan, binanın bağlı olduğu belediyeye emlak vergisi borcu olmadığını gösteren güncel bir döküm isteyin.

Aidat tarafında Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlü olduğunu, ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini söyler. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Borç başka yolla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Bu nedenle bina yöneticisinden dairenin aidat ve ortak gider borcu olup olmadığını yazılı olarak öğrenmek ve tapu kaydında böyle bir ipotek olup olmadığına bakmak iyi bir alışkanlıktır.

6. DASK ve enerji kimlik belgesi

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na göre Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı, özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir. Sigortayı malik veya intifa hakkı sahibi yaptırır ve her yıl yenilenir. Tapu müdürlükleri, bu sigortaya tabi binalarla ilgili tescil işlemlerini, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz. Mevcut poliçeyi e-Devlet'teki DASK Poliçe Sorgulama hizmetinden görebilirsiniz.

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'ne göre binalar veya bağımsız bölümlerle ilgili alım, satım ve kiraya verme işlemlerinde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır ve satış aşamasında mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya verir. Belgeyi satıcıdan isteyin.

7. Deprem ve yapı güvenliği için nereye bakılır?

Binanın depreme dayanıklılığı hakkında kesin bilgi, ancak teknik bir inceleme ile elde edilir. 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri tarafından Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Riskli yapı tespit edilen binalar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır. Bu yüzden tapu kaydının beyanlar kısmı, bu konuda da ilk bakılacak yerdir. Satın almayı düşündüğünüz binanın güvenliğinden şüpheniz varsa, lisanslı bir kuruluştan ya da bir inşaat mühendisinden bağımsız görüş almayı düşünün.

Kontrol listesi: ödeme yapmadan önce

• Tapu kaydı satıcının e-Devlet ekranından görüldü, malik ile karşınızdaki kişi aynı.
• Takyidatlar (ipotek, haciz, şerh, beyan) okundu; varsa nasıl kaldırılacağı yazılı olarak netleşti.
• Taşınmazın kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı olduğu biliniyor.
• Yapı kullanma izin belgesi görüldü ya da belediyeden teyit edildi.
• Emlak vergisi borcu olmadığı belediyeden alınan güncel dökümle görüldü.
• Bina yöneticisinden aidat ve ortak gider borcu olmadığı yazılı olarak alındı.
• Geçerli DASK poliçesi var ya da tapu işleminden önce yaptırılacak.
• Enerji kimlik belgesinin sureti alındı.
• Kapora veya ön ödeme yapmadan önce kapora dolandırıcılığı rehberi okundu.

Sonraki adım: tapu devri ve harç

Kontrollerden emin olduktan sonra sıradaki adım tapu devridir. Randevu, istenen belgeler ve işlem günü için tapu devri rehberine, harcın kim tarafından ve nasıl ödeneceği için tapu harcı rehberine bakabilirsiniz. Satılık ilanlara satılık daire kategorisinden ulaşabilirsiniz.

Bu rehber genel bilgi verir; hukuki tavsiye değildir. Kayıtta anlamadığınız bir satır, hisseli mülkiyet, vekâletle satış ya da imar aykırılığı gibi durumlarda işlemden önce bir avukata, notere veya tapu müdürlüğüne danışın.